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广州楼市利好“推倒”春寒 3月新货潮涌

2016-02-29 来源:羊城晚报 作者:张秀钦
 
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众多利好出台后,佛山楼市对广州买家的吸引力增加

  很明显,多个部委春节期间并没有放假。

  春节前后,各部委连续下文,契税下降、公积金存款利率上调、首付款比例调整等利好政策密集出台;各省市种种去库存措施又高调出台,甚至还出现鼓励和引导农民进城购房的“绝招”。即使没有多少惠及楼市“国之标杆”的广州,这些利好、绝招依然能“推倒”春寒,商家推新热情高涨。

  在广州楼市重镇东部片区,3月新货有望突破2500套,强!楼市新兴的中西部,3月新货也有望突破2000套,同样很强;比较之下,南部和北部略为冷清。3月份,广州新货有望达到6000多套。经过1月份的养精蓄锐、2月份的马放南山之后,广州楼市在3月份终于有了热度。

  无去库存压力区域推货猛

  截至2月下旬,广州一手住宅库存面积仅888万平方米,一个很吉利的数字,对于去年成交过千万的城市来说,这样的库存量,消化时间也就是10个月左右,毫无压力。也正因为目前无压力,才使得商家推货积极性高涨,3月份新增供应能达到年内第一个小高潮。

  具体到各个片区就可以发现,去库存压力几乎是商家推货积极程度的晴雨表。去库存压力大的区域,推货的积极性就较低;去库存压力小的区域,推货的积极性自然高。

  花都就是前者最好的代表。目前花都一手住宅库存量高达190多万平方米,高居全市榜首位置。虽说花都去年卖得很好,这么高的库存也得消化一年多。既然存货那么多,开发商也懒得再去推什么新货了。后者的代表则是增城,其160多万平方米的库存,绝对数据看起来也挺恐怖,不过增城成交牛呀,一年200多万平方米的成交量,10个月就足以把库存消化掉了。因此,增城3月份几大楼盘推新货的时候,都是两三百套,根本就不是什么试水之举。

  至于北部的白云和南部的番禺,供应量不大,而且与去库存又没有太大的关系,在多年的高强度开发之下,两大区域的新增供应也在萎缩之中。从近一两年的土地出让情况看,他们均没太多新的住宅用地补充入市,也许过不了多长时间,上述两区也会步天河后尘,脱离供应大户行列。

  导致广州楼市3月新增供应出现变数的是买房减税政策。保利地产首席研究员吴定金说,该政策对广州大户型产品会产生一定的影响。广州此前有不少大户型产品库存,也许,商家会接着政策的利好,包装一下重新推向市场。此外,一些楼盘原先3月份的推货计划也许没有大户型,现在有新政,也会增加这类型产品的供应。

  3月成交量无法和“隔壁老王”相比

  当买房减税新政一出,虽只能惠及大户型,上海楼市成交还是马上井喷,楼市一片“热、热、热”的景象。据中国新闻网消息,减税新政一出,不少房产中介门店的看房量明显增加,上海链家望族苑店的来电量出现20%-30%的上涨,而上门客也比平时增加三成。上海房地产交易中心则出现“比春运还要挤”的景况。一手楼市方面,上海还出现了高端楼盘日光的情形。2月21日瑞安房地产加推在虹口区开发的瑞虹新城“怡庭”4栋楼共352套房源,居然一天之内销售完,合约销售额达到了35亿元人民币,平均售价约8万元/平方米;上海松江泗泾的某楼盘,早上10时开盘,中午12时就宣告售罄,连销售人员都感叹:“许久不见这么好的市场行情了。”

  上海楼市的疯狂,全国都能感受。克而瑞信息集团广州研究咨询总监曾英杰表示,在四大一线城市之中,上海的千万元级豪宅市场规模最大,北京都有所不及,对于总价如此高的豪宅,减税确实能让买家省下一大笔钱。

  至于广州,曾英杰认为无法和上海呼应。四大一线城市中,广州千万级别豪宅市场的规模是最小的,减税对广州市场影响不大。就3月份和全年的市场成交量,广州相信都会表现平稳,不会惨淡,也不会狂飙突进。

  而广州“隔壁家老王”佛山,将会再次在这系列利好政策中获益。吴定金分析,最近出台的新政对佛山影响很大,会继续提升佛山的吸引力,导致更多广州买家去佛山置业,广佛交界的楼盘3月份会再度迎来成交高峰。“深圳消费者已买光了深圳与中山交界的房子,也买走了深圳与东莞交界的大部分房子。同样,广州买家也会买走大部广佛交界的房子。”

  房价上升难抑制

  日前,财经作家吴晓波预测,即使没人愿意看到,北上深的房价还是会继续上涨。至于理由,无非还是老生常谈的城市地位、货币总量、政府鼓励去库存等。

  四大一线城市房价三大会涨,常常被无视和忽略的广州情况又如何?

  同样会涨。位于广园东的碧桂园凤凰城,去年年底推新货时南向单位带装修每平方米1.3万元就能买到,现在,北向单位的售价也要1.3万元/平方米了。同样是位于增城的碧桂园城市花园,3月下旬会有200多套新货推售,有关的营销负责人表示,价格会略涨,这个略涨,是在去年已经提高两次的基础上调整,连其也直说,楼盘的价格已经提高了不少。天河宝翠园今年3月份也有望推售新货,楼盘销售人员很有信心地表示,价格比之前的在售产品有所上升是肯定的。

  当然,价格上升是大势,但不是所有区域的楼盘都敢涨价。曾英杰表示,在那些供应量大、竞争激烈的区域,3月份涨价的可能性不大。例如荔湾区,因为竞争激烈,商家定价都很谨慎,中海花湾壹号3月份推售的全新产品价格就没有变化。

  吴定金认为,在成交活跃的情况下,商家没有理由不涨价。3月份推新货的楼盘,会在涨价中获益。与此同时,房价上涨会抑制需求,加快楼市盘整期的到来,那些3月份赶工推售的楼盘,未必能再度搭上房价上涨的班车。日前,深圳传出楼市调控收紧的消息,传“非深户购房者社保一年变三年”,一旦深圳的收紧政策被证实,也会影响广州开发商推货时的定价。

  不过,就算房价上升,在3月份的新货中,有些楼盘的价格还是比较低的,例如花都的中国美林湖,新货售价预计每平方米卖6500元;增城的绿湖国际城,也只是6688元起。在广州,只要不太计较地段,买房还是相对容易些。

  一周热评

  广州依然无力反击佛山“进攻”

  □本刊评论员

  消费者根本不会管谁的成交量更大,他们只看谁的房子价格更实惠、产品素质更高、配套设施更好更齐全、区域更合适。有佛山楼盘的竞争,他们有了更多选择。对于佛山楼市的进攻,广州消费者无任欢迎。

  自佛山松绑限购,广州和佛山楼市相爱相杀。2016年年初,这样的戏码将会上演第三季。

  广佛楼市相爱相杀第三季上演,在于年初房地产众多利好再度来袭,契税下降、公积金存款利率上调、首付款比例调整,利好政策一波又一波。和过去一样,佛山所有利好照单全收,广州依然只能占到一点点便宜。借助利好,佛山楼盘将会再度攻城,火力全开,抢夺广州的消费群体。

  结果可以预见。利好不能均沾,胜利的天平更加向佛山倾斜,面对进攻,广州依然无力反击。

  熟悉楼市的人都知道,佛山叩关广州由来已久,多年之前佛山出现的“中山九路”新楼盘扎堆板块,就是最好的例证。相比过去,今年的攻势将会更加猛烈。

  两年前,在佛山松绑限购、广州依然为限购所累之时,佛山楼盘看到了更好抢夺广州消费者的机会。当佛山以低四成的房价向广州进攻,所到之处,广州消费者皆臣服。顺理成章,佛山楼市成交量开始超越广州,并且以更快的速度将广州抛离。现在,广佛同城愈加深入,广佛之间的交通更加便利了,经济往来更加频繁了,社会生活联系更加紧密了,城市之间心理的疏离感被打破。同时,两城之间的空间距离也在拉近,从佛山中心的禅城区到广州的CBD,不过四五十分钟车程。总而言之,广佛同城正越来越从蓝图变为现实。此外,最近的楼市利好政策,让佛山和广州之间的攻守更加不均衡。在佛山买房的首付比广州更低,部分房子所交的契税比广州更少。让广州楼盘更为无力的是,两年前拿地之时就盯上广州消费者的楼盘正到了密集上市的节点,其产品、推广等都更符合广州消费者的口味,其对广州消费者的吸引力自然更大。广州楼盘就算想要反击,也拿不出有力武器。

  可以预期,2016年佛山楼市成交量还会继续上升,和广州之间的距离还会拉大。

  具体到广州某些楼盘,佛山楼盘就是卧榻之侧鼾睡的他人,无法容忍,却只能容忍。放大到整个广州楼市,佛山楼市其实算是“好基友”,因为佛山的竞争让广州房价走势更加平稳,难以狂飙突进。在这个层面上,佛山楼市等于广州的减压阀、去泡沫器,广州楼市多年来波动较小,佛山功不可没。

  去年年底到今年年初,深圳房价狂飙突进。最近风向转移,到了上海楼市大热、房价大涨。面对房价的过快上涨,深圳甚至传出了即将出台抑制房价政策的消息。一旦抑制政策出台,深圳楼市肯定会面临新一轮的折腾。可以肯定,无论深圳出台什么样的抑制政策,房价一直平稳的广州都不会跟进,广州楼市也会按照目前的轨迹发展,而不会遭遇各种折腾。平稳,是市场各方最希望看到的情况,就算是开发商,也会更加欢迎平稳、可以预期的市场。

  至于广州的消费者,根本不会管谁的成交量更大,他们只看谁的房子价格更实惠、产品素质更高、配套设施更好更齐全、区域更合适。因为有佛山楼盘的竞争,他们有了更多选择。对于佛山楼市的进攻,广州消费者无任欢迎。

来源链接:http://gz.house.sina.com.cn/news/2016-02-28/15326109610923935449183.shtml?wt_source=newslist_nr_01

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