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房地产去库存遭遇一些地方搞房市行政维稳梗阻

2016-02-29 来源:新京报 作者:程春雨
 
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  中央经济工作会议提出的地产去库存,在一些地方遭遇行政梗阻,说到底,还是楼市行政维稳的动力机制未改。

  2015年底召开的中央经济工作会议,明确提出房地产去库存,并鼓励降房价。但据报道,日前有开发商道出“开发商想降房价但自己说了不算数”的窘境——“房价能升、能稳,但不能降”,因为有时会遭到地方政府反对;四川某副市长则表示,“在县市级的地方,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,他们很难积极配合的根源所在。”

  就在这两天,国家统计局公布了1月份70个大中城市住房价格变动情况,显示相当一部分城市房价出现上涨势头。如果说,基于产业结构变迁所带来的人口流入,一线城市房价上涨可以理解,那些三、四线城市乃至县城里的楼盘空置和不降价并存的景象,显然难言正常。而今这则报道,呈现出了这诡谲景象,也让此前某些人对一些地方政府可能阻挠降价的判断,得到了印证。

  但要看到,中央要求“取消过时的限制性措施”和央行降息等去库存的政策初衷,在很多地方没法落到实处,除了地方政府因土地财政依赖暗中抵触外,更为深层次的原因在于,地方政府(土地储备中心、地方债务平台)与商业银行之间、开发商与商业银行之间剪不断理还乱的债务纠葛。

  此前,基于投资拉动的经济增长惯性,各级地方政府土地储备中心和地方债务平台旗下尚未开发的国有土地,很大一部分已抵押给了商业银行,而若房价出现大跌并引发土地估值的跟跌,必然会引起地方财政的连锁反应,商业银行对此也难以承受。故而,一些地方与其承受降房价导致的债务连锁反应,不如拖延。至于开发商与商业银行间的债务纠葛,亦与此同理。

  这无疑是种负向循环的反馈机制:地方政府若不顺应市场规律,那去库存就是句空谈,而若房地产去库存持续无法解决,那不仅地方难有资源和精力引导地方实体经济转型和升级,商业银行的信贷资源也无法得到有效释放。更严重的是,若房价降价出清库存的动力机制被扭曲,烂尾楼和“鬼城”数年后必会大量出现,商业银行所涉土地抵押和房地产抵押的贷款也会持续堆砌,最终不可避免地引发房价结构性崩塌和系统性金融风险。

  这就是“长痛”和“短痛”的权衡。当前部分地方房地产库存“去之不掉”、房价的“降之难降”,说到底病在地方政府、根在商业银行。要对此已呈病态的乱象进行破解,行政层面严禁地方政府暗中抵触房地产降价,建立必要的问责机制很重要。

  更重要的,则在于强化商业银行的市场化意识,对地方政府的国有土地抵押贷款和开发商房地产抵押贷款,不仅应立马收紧,而且对既存地方债务更不能展期展期再展期,作为债权人对抵押物(土地和房产)该处置的就处置,该列入坏账准备的就列入,不能存在“国资主导的商业银行对国资地方债务平台”即可宽容的心态。而要达到该目的,政策层面还需强化《新预算法》的执行,根据地方债务状况,严格限制非民生保障类财政支出。

  任何行政式的房价维稳均没有意义,对一些地方政府而言,必须看到,遵循市场规律让房价理性回调,远远好过持续胶着最终导致房价的结构性崩塌。

来源链接:http://gz.house.sina.com.cn/news/2016-02-28/16106109620496494805222.shtml?wt_source=newslist_nr_01

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