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开发商转战二线城市抢地 房价暴涨行情难现

2016-02-18 来源:21世纪经济报道 作者:张晓玲 周智宇
 
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       一线城市地价飙升、商品房泛豪宅化的同时,市场风险也在不断加大。这迫使不少开发商和购房者调转目光,转战二线城市。

  2月16日,经过133轮报价,恒大地产以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块,楼面价达9359元/平米,溢价率177.28%,逼近周边在售房价。

  这只是近期二线城市土地受到热捧的缩影。2015年底至2016年初,南京、杭州等二线城市频频拍出天价地王。

  1月13日,融创中国以9.61亿元价格竞得佛山市禅港路西侧、横三路两侧商住地,首次进入佛山。融创中国董事长孙宏斌表示,一线城市土地已经偏贵,融创目前的战略布局重点在二线城市。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,2015年9月底以来的一系列放松房地产调控的政策,使得市场回暖并分化,在一线城市尤其是深圳去年接连暴涨后,许多价格洼地已被填平,2016年房地产市场热点将集中在二线城市。

  二线城市地王频出

  三四线城市库存高企,二线城市却地王频出。

  去年四季度开始,南京、杭州、成都等二线城市出现土地成交热潮,高总价地、高单价地频频刷新纪录,这种局势延续到了2016年。

  与2014年、2015年北京上海几乎包揽榜单的态势截然不同,在克而瑞地产研究2016年1月份单价“TOP10土地楼板价”榜单上,北京和上海仅占五席,其余席位被南京和杭州所包揽。

  南京G68地王以最终楼板价为4.2万元/平方米的价格占据榜单头席,刷新了南京地王新纪录,而杭州在榜单前十上亦占据四席。

  1月25日,融创以总价30.75亿元竞得杭州三堡和笕桥宅地,创下杭州楼面价新高。这个价格也接近甚至超过周边部分楼盘的在售价格,以23268元/平方米的三堡宅地为例,周边最低的钱江府售价为22851元/平方米。地价创出新高将会带动周边楼盘的涨价。

  1月份南京、杭州地王频出,其他二线城市如武汉、合肥、成都、苏州等城市土地成交也显著上涨,土拍竞争激烈程度甚至有向一线城市看齐之势。

  以合肥为例,2015年,北京金隅、融创中国、复星地产及葛洲坝地产等房企首次进入合肥市场,北京金隅与融创中国拿下地王地块,同时招商地产、华夏幸福、龙湖、雅居乐等品牌房企也纷纷表示将进入合肥市场。

  二线城市土地市场的火热与银行信贷的宽松不无关联,2015年来的这一轮房地产一二线城市复苏,最主要原因便是信贷的宽松。

  克而瑞研究中心分析人士杨科伟认为,1月份二线城市单价地王涌现的最大成因,首先是基于城市火热的成交支持,而城市之间的库存压力分化,以及一线城市的土地 供应缩减,更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。“杭州、南京作为二线城市中的翘楚,单价地王的刷新,是趋势上的必然”。

  一线城市风险增加

  二线城市出现火爆的苗头,很大程度上是资金在避险,拿地主体开发商在转战市场。

  中原地产研究部数据显示,2015年来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿,而从在一线城市的占比看,历史首次突破了50%比例,占比高达50.74%。

  但目前一线城市的土地市场已蕴含不小的风险。随着金融、保险、地产等机构大量资金进入了一线城市的土地市场,天价地不断刷新人们的认知,这导致很多地块的楼面价已经超越了周边在售房价。

  根据中原地产统计,在去年北京供应的49宗商品房住宅用地中,只有300万平方米是纯商品房住宅,其他面积均建设成为保障房等类型物业。而按照300万平米商品房住宅部分计算楼面价,实际北京2015年住宅用地平均楼面价已经高达3.8万左右。但同期,北京实际商品房目前成交均价只在3万左右,这意味着,按照当前地王的成本售价预期,房价在未来2年需要上涨100%以上。

  张大伟认为,一线城市土地价格太高,已经蕴含着较大的风险。尤其是这种资金推动下的地价不冷静,会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。

  亚豪机构总监郭毅也持类似观点,她认为,北京土地市场失控带来的豪宅集中供应,将导致市场压力飙升,相关开发商面临很大的经营风险。

  21世纪经济报道记者采访的多位业内及投资界人士,均对目前一线城市的地价、房价感到担忧,尤其是在实体经济如此之弱的背景下,地价、房价的暴涨缺乏有力支撑。

  地产公司也意识到了风险,在一线城市的拿地量开始减少。1月份,一线城市土地出让面积同比下滑七成,全国占比仅为12%,也是近5年以来的最低。

  与此同时,二线城市成为了房企的香勃勃。以融创、恒大为例,2015年中以来,除了北京、天津、上海、重庆、杭州之外,融创还进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。刚刚进入2016年,融创、恒大便接连布局佛山等二线城市。

  受春节影响,2月份截至目前,十大城市(北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、重庆、厦门、大连)合计居住类住宅土地签约住宅土地7宗,平均楼面价高达8872元/平米,刷新了最高月度纪录,同比2015年2月成交土地成交均价涨幅高达190%,整体土地市场成交走高趋势明显,二线城市也越来越热。

  二线城市房价会否暴涨?

  地价、房价之间存在联动效应,拍出地王的二线城市,房价会跟随暴涨吗?春节期间,随着一线城市人群的返乡,二线、三线城市房价成为人们关注的热点。

  一些二线城市已经出现房价上涨的现象。以拍出二线城市地王的南京为例,据网络价格指数数据显示,南京新房价格自2015年二季度以来持续环比上涨,2016年1月,价格涨至15036元/平方米,环比上涨1.88%,连续20个月环比上涨,同比上涨8.90%。

  除了南京、杭州,以合肥、武汉为代表的新兴热点二线城市房地产市场供应合理、需求充足,市场供不应求,销售火热,市场去化基本无压力,房价也在稳步上涨。

  2016年开年,合肥楼市多个区域就出现了“抢房热潮”,1月份合肥住房均价首次“破九”,达到9008元/平方米。

  研究认为,在政策继续宽松,降低购房门槛,减轻首付压力,多方面利好因素刺激下,合肥房价将持续上涨。

  不过,一位有多个二线城市开发经验的广州大型开发商人士认为,与一线城市不同,二线城市之间分化非常严重,市场较热的只是部分二线城市。而且,绝大部分的二线城市土地供应充足、人口净流入也远远不及一线城市,房价出现像2009年的北京、2015年的深圳那样的暴涨几乎不可能。

  2016年1月,央行公布数据显示,货币供应1月份大“放水”,1月住户中长期贷款单月高达4783亿,而2009年全年仅1.7万亿,1个月相当于2009年的接近3成。

  但整体而言,中原地产等研究院均指出,持续多年的货币超发,对房价的刺激影响正在越来越弱。如此天量的货币刺激,也仅仅拉动了一线城市及部分二线城市,房地产市场的危险信号越来越大。

  从2009年的信贷节奏可以看到,在上半年天量放水后,下半年明显萎缩,这也导致了整体市场的调整。

  张大伟表示,虽然总体而言看好二线城市,但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州的市场已经很火,地王频出,价格接近一线城市,对开发商来说也存在一定的风险。“去年主要是看人口、看成交量、看去化,今年必须要看土地价格。因为即使有市场,但土地价格太高就存在很大风险。”

来源链接:http://gz.house.sina.com.cn/news/2016-02-18/06386105852541869016041.shtml?wt_source=newslist_nr_01

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