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事关你的身家!房地产税落地 我们还需解决这四个关键问题

2017-12-26 来源:楼市微观察 作者:吾心
 
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  地产税的热度逐渐下去了,现在是时候冷静下来思考下房地产税的前前后后,方方面面的一些问题了。

  现在人们已经知道,肖部长在人民日报上面那篇文 章中有关房地产税的表述只不过是炒了“十九大报告学习辅导读本”中有关房地产税的冷饭。

  这两次释放出来的信号其实十分模糊:推进房地产税立法和实施。只不过后面跟了相关的时间表,才让不少人以为房地产税会在2019年或2020年上线实施。但如果大家仔细读肖部长那篇文 章,你会发现“推进房地产税立法和实施”和“力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”并无直接的联系

  好了,现在我们知道,房地产税到目前为止仍然没有确切的时间表。不过房地产税上线实施是肯定的,随着调控的深入,地方收入正在减少,它所承载的东西实在太多,我们一一抽丝剥茧来看。

  一、房地产税的收入归地方,但不是每个城市都乐于征收房地产税

  房地产税是收入不假,但钱到手里后,花才是关键。房地产税整合了房地产环节的大部分的税费,新的财税制度下,一切将更加阳光透明,土地财政将很难再被容忍。以前赚了多少钱,自己决定怎么花,今后收了多少钱,要公开花销去处,这对于很多需要拆东墙补西墙的地方城市来说是很难接受的。

  成熟市场的房地产税是怎么花的?可以参考美国等,他们的房地产税基本上都用于本社区的教育、医疗、治安等方面的支出。

  不仅如此,不同经济水平的城市,对房地产税的友好度也并不一致。

  上文说了,土地财政在调控面前已经难以为继。中小城市的土地价值有限,他们会更加积极参与推进房地产税;相反那些土地价值更高的热门城市倒不会主动去配合推进房地产税。

  当然,中小城市热衷于房地产税,也不完全是件好事,因为他们本身的实力一般,本来就留不住人,房地产税一旦全面铺开,结果很可能是陷入恶性循环,人、钱、物加速流出。而那些本不热衷房地产税的热门城市,反而可能因此获利。

  这种情况一旦发生,房地产税最终的结果可能是南辕北辙,这对全国楼市来说,并不是一件好事。所以房地产税,必须站在战略高度来统筹一切,才能避免各种潜在的问题。也正因为如此房地产税必须考虑周到,我相信上面肯定考虑到这种问题,所以现在并没有给出明确的时间表。

 二、房价下跌过程中,征收房地产税合适吗?

  谁都知道,现在房地产处于横盘过程中,部分城市房价还在下跌,而2018年调控只紧不松。

  外部方面,美国减税2018年正式生效,美联储加息缩表继续推进。这些对我们的楼市都是利空。

  内部方面,全国居民杠杆率不断上升,北京上海将分别达到72.5%和75.6%,超过发展中国家平均水平,未来几年加杠杆的空间十分有限。

  房价面临的压力还有房贷利率上升,跟进美国加息的预期在增加等。

  全国楼市房价平稳,热点城市房价下跌,未来三年,楼市总体是偏利空的,如果再加上房地产税,楼市有可能加速下坠。这种潜在风险,上面不得不考虑。

  所以,从制定者的角度出发,在房价复苏的过程中出台房地产税是比较好的选择,两者对冲,不至于出现二手房挂牌量激增等情况,楼市才更安全。

  对照肖部长的文 章,2020年之后,房地产税会逐步进入立法程序,再到地方确定细节确定,还需要更多时间,落地待定。

  三、房地产税由谁主导?

  房地产税属于地方税,未来具体的方案也会有地方来自主决定。这一点可以从肖部长的文 章中的表述可以得到信号:“扩大地方税权”和“充分授权”。

  未来房地产税的顶层设计肯定由上面来决定,但具体的征收范围、征收对象、税率、开征时间等细节会由地方来决定。

  唯 一确定的是,房地产税会按照评估值来征收,这也的确符合国际惯例。好处在于房价怎么变动都不怕,政府会按照固定比例拿走一部分。最理想的状态当然是,普通人不交或少交,住豪宅和手里有多套房的人多交。

  四、房地产税能收到多少钱?

  这一点,我想是大家更加关心的。数据显示,数据显示,全国存量住房面积超过300亿平方米,总市值超过270万亿,参考西方房地产税率0.5%-3%,再考虑一定的免征面积,以1%的税率计算,每年房地产税产出将达到2.7万亿。这个数字相当于2017年全国一般公共预算收入的16%,比例很高了。

  而且,由于房地产税按照评估值征收,大量新房源源不断转化为存量房,房地产税的产出会不断增加。当然,这些产出主要由持有多套房的人贡献(刚需不必担心被转嫁)。

  对于大众来说,关心房地产税是一面,别总想着避税的偏门或许才是真的关心。

来源:http://gz.leju.com/news/2017-12-26/07096351196947453624504.shtml

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